不動産を売却したい
30年の金融経験が支える“安心の不動産売却”
30年間、銀行員として多くの融資案件に携わってきました。そこで培った「資金計画の目利き力」や「長期的な視点」は、不動産売却のご相談にも大いに活かされています。
たとえば、自宅を売却される方には、価格だけでなく「なぜ売るのか」「どんな生活を望んでいるのか」に寄り添ったご提案を。収益物件を手放されるオーナー様には、金融と不動産、両面から見た“事業としての出口戦略”をお届けしています。
「この売却で本当に良かった」と思っていただけるように、お客様の背景や想いにしっかりと耳を傾け、銀行と不動産、両方の経験をもとに、最善のご提案をいたします。
失敗しない売却のために。
元銀行員が教える資金計画とリスク管理
不動産の売却時に住宅ローンが残っていても問題ありません。売却代金の受領と同時に返済できるため、まずは早めに借入先の金融機関へ相談しておくことが大切です。
また、不動産売却には税金が関わり、制度の有無で手取り額が大きく変わります。税に関するご相談やお手続きは税務署または税理士にご相談いただく必要がありますが、法律の適正な範囲内でアドバイスをさせていただきます。
住み替えで新たに住宅ローンを組む際も、優遇制度の適用条件や資金計画を考慮した判断が求められます。金融と不動産の知識を活かし、お客様に最適な選択をご提案します。
これからの不動産市場と“賢い売り時”の考え方
物価・資材・人件費は上昇基調が続き、建物単価は下がりにくい一方、戸建価格は平均年収とかけ離れ高止まり。今後は若年層の価値観シフトにより、中古・賃貸ニーズがさらに拡大すると見ています。とはいえ売却で大切なのは“タイミングを計る戦略”より、「売ると決めた時に適正価格で出す」シンプルな判断。高値を追い過ぎて機会を逃すより、根拠ある価格で確実に成約させる――これが損を防ぐ最善策です。
ご売却の流れ
売却動機や希望条件、また売却に関する様々な疑問点、不安など、どんな小さなことでもお聞かせください。
不動産の特徴を正確に把握する事で、適正な査定価格をご提示します。
売却不動産の事前調査
■ 売却不動産／土地・建物
■ 周辺の事例など／取引事例・売買事例・公的価格
■ 周辺環境や施設／交通・環境
売却不動産の価格査定
物件に応じて適切な手法を用いた査定を行います。
■ 机上査定 地図は近隣事例、公示地価などを参考に算出する簡易的な参考査定
■ 調査査定 実際に販売担当者が現地まで伺い、目で確認をして算出する精度の高い査定
■ 取引事例比較法 ■原価法 ■収益還元法
取引事例比較法、収益還元法に加えて、経済情勢、住宅市場動向、エリア特性、建物保証の有無などを考慮して、最終的な査定価格を試算します。
不動産を売却される場合には、下記の方法があります。お客様にあった方法をお選びください。
売却方法について
| 仲介方式 | 買取方式 | |
|---|---|---|
| 方 法 | 一般的な売却方法です。 弊社が売主様から依頼を受けて購入者を探して販売していく販売方法です。物件調査・販売活動・物件引渡し・残金決済まで全てお手伝いいたします。 ※媒介契約が必要です。 | 弊社が売主様から、直接物件を買い取る方法です。 |
| 長 所 | 一般的で高く売却できる方法です。 売却期間が決まっていない人や、それほど急がれていない方に向いています。 | 即現金化できます。 売却の煩わしさがありません。 |
| 短 所 | いつまでにいくらで売却できるのか保証はありません。 | 一般仲介売却に比べて、低い売却金額になります。 |
| 費 用 | 売却代金に至る媒介報酬が必要です。 別途、諸経費がかかる場合があります。 | 弊社が買い取る場合、媒介報酬は不要です。 （他の買取会社が関わる場合、媒介報酬が発生します） |
近隣相場を把握した上で売出しのタイミングや売主様のご希望に沿った販売方法をご提案します。
不動産を売却される場合には媒介契約の締結が必要になります。
■専属専任媒介契約 ■専任媒介契約 ■一般媒介契約
不動産ご売却にあたりまどかリビングでは、以下のような販売活動を誠意をこめて行わせていただきます。
販売活動の流れ
「早く、高く、確実に売りたい」そんな売主様の想いを実現するために、大切な資金を最大限に評価してくれる飼い主様をお探しし、ご売却完了までしっかりとサポートします。
不動産売買契約には、様々な書類が必要になります。誠意をこめてご安心いただけるようご案内いたします。
決済の準備と引き渡し前最終確認
営業担当者よりご決済の当日に必要な書類などをご決済当日の2〜3週間前を目安に書面でご案内します。
売却に関するよくある質問
売却価格は市場の適正価格に合っていますか？
不動産の価格、特に「土地」は、形や、接道状況、広さ、高低差、前面道路の状況などによって、個別性が高いものです。そのため、適切性の判断は難しいのですが、周辺に公示地価があれば、客観的な一つの基準となります。弊社で査定のご依頼をいただいた場合、その不動産の持つ個別性がどのように価格に影響するか理由を明確にしてご説明することを心掛けています。
希望の価格で売れるか心配…そもそも買い手が見つかるでしょうか？
対象不動産に売却が困難となる明らかな問題がなければ、基本的には買い手は見つかります。問題は売却価格です。希望の売却価格は高ければ高いほどいいのですが、買い手は安ければ安いほどいいので、売買においてそのバランスをうまく取れれば速やかに売却できます。
市場の動向や経済状況により、いつ売却すべきか悩むことが多いです。
売却のタイミングは、市場の動向などで決めるのではなく、売主様の売却する理由によって定まるものです。
譲渡所得税、仲介手数料、その他の諸費用がどれくらいかかりますか？
却価格が決まれば、諸費用は明確になります。弊社では、査定時に売買価格に応じた概算の費用を算出して手取り額までお知らせしています。
書類の準備や契約の進め方など、不動産売却のプロセス自体が複雑です。
一般の方が不動産の売買を行うのは人生で１回とか２回ではないでしょうか。専門的な言葉がでてきますし、契約書を読んでもなかなか理解できないことが多いと思います。弊社では、最初に全体の流れを説明し、ポイントごとに注意点などをご説明していきます。手続きは弊社で行うのでお客様自体にお手間を取らせることはありません。
ローンが残っている場合、売却しても完済できますか？
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金で住宅ローンを完済するのが一般的です。売却金額で返済するので、事前に住宅ローンを返済する必要はありません。当然、売却代金で返済できなければ、足りない分を別途用意していただく必要があります。
リースバックとは何ですか？
リースバックとは、お持ちの不動産を一度売却して現金化し、その後は賃貸契約を結んで引き続きそのまま住み続けることができる仕組みです。資金が必要だけど住み慣れた家を離れたくないという方に選ばれています。
売却事例・お客様の声
不動産の持ち主であるお母さんが認知症となったために、お母さんの生活費に充てる予定の不動産が売れずに困っていました。
ケアマネージャーと連携し、医師の診断書をもらいました、しかし、意思能力なしと判断されました。そこで、親族とお話し合いをして保佐人精度を利用し、裁判所の判断のもと無事売却に至りました。
30年以上前から貸していたのですが、相続が発生してどうしても売らないといけない状況になりました。
借家の状況では十分な価格で売ることができずに困っていました。
実は、オーナーは借家人さんとトラブルがあり、感情的になりかなりもめていました。弊社が間に入り、借家人さんと丁寧にお話をさせていただくことで、常識的な条件でご退去いただき、オーナーの希望金額で売却することができました。
崖そのものの土地で、他の業者に何度か相談しましたが、この土地は売ることができないと言われていました。
実際、すごい崖の土地でした。しかし、不動産についてはいろいろなニーズを持つ方がいらっしゃいます。今回も、近隣の方に積極的に広告を行い自宅近くで家庭菜園をしたいという希望の方にご購入いただきました。
接道の関係で、現状では建物が建てられない土地と言われて、売却できないまま30年以上放置していた。
弊社が隣地の方にご相談して、隣地の一部を購入することができました。その結果、接道状況が改善し再建築できる土地となり、無事ご売却することができました。
ご商売のご都合で銀行とのお約束を守れなかったため、担保となっていたご自宅を銀行から強制的に処分される状態でした。
お客様とともに銀行に出向き、今後の売却方針をきちんと説明させていただき、銀行に売却までの猶予をいただきました。銀行とのお約束の期間内に通常の市場価格で売却することができ、お客様にも銀行にも喜んでいただけました。
